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晋城房价不是想涨就能涨的,理性看“价?#20445;?#24120;态论“市”

发布于2019-06-06 分类:晋城楼市 来源:晋城房产网

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从2000年开始,房地产概念开始逐步进入老百姓的生活中,告别了传统的单位体制分房时代,大众自置购买商品房成为新的置业方式!伴随着北上广深等全国一线重点城市的发展脚步,晋城房地产市场也经历了快速而稳步发展的10几年。从早期的黄华街改造开始,伴随着晋城城市化进程的不断发展,晋城的房地产市场开始从“造楼”进入到“造城”阶段,市区内各个小区是建设的越来越高档,项目?#20998;?#20063;逐步提高,晋城市的房价也从一两千直飚至五六千。而进入到2013、2014年以后,晋城房价开始出?#21482;?#33853;,有些项目销售价格到了四五千,当时晋城房价遭遇了前所未有的滑铁卢,就在人们以为晋城房地产即将下滑时,城中村改造的?#20013;平约?#22810;宗交易地块的面世,再次在晋城楼市刮起一股强劲的旋风,房价再次回到了5000+的时代,2017年后半年至今房价6500+已经成为市场的常态,那究竟是什么导致晋城楼市出现这样“过山车”式的房价陡降陡增?

大环境影响:通货膨胀,房价上涨的助推手

买房,可以说是我们衣食住行中最大的支出项了,十年前至今,绝大部分物价都翻了三番。诸多80、90后应该都经历过一块钱买4个馒头或五六斤白菜的时候,现在是一块钱1个馒头,白菜大约要按两来计。房价亦是如此,从2000-3000元/平,到如今的6500多,甚至7000+。不少人感慨,这些年除了薪资没涨,什么都涨了。

用老百姓的话来说,现在钱是越来越不?#30331;?#20102;,物价越来越贵时,房价也不会例外。

用经济术语来说 ,就是通货膨胀影响了房价上涨,当市场上货币流通量增加,人们的货币所得增加,?#36136;?#36141;买力大于产出供给,导致物价上涨,造成通货膨胀。 

市场因素:开发成本的提高,房价上涨的助推力

房子最终的定价背后有一定的逻辑关系,基本概念就是售价=成本+利润,开发商做一个项目基本成?#26223;?#25324;买地的钱,盖房子的钱,税费,做园林景观的钱,销售宣传费用,报建设计,财务成本等多项。

首先,土地是国有的,开发商拿地原则一般是价高者得?#40644;?#27425;,盖房子是有建材成本的,而且拿地盖房销售各个?#26041;?#37117;是要纳税的。赔本的买卖没有人会做,随着成本的上升,开发商对于房价的调整?#19981;?#38543;之增加。

从今年3月份新拍的4宗用地来看住宅+商业用地的成本最高达到了468.4万/亩,较前几年相比地价上浮不少,再加之商业配比、公租房配备等,成本比以前有了一定增长,为了保证利润,房价上涨似乎已是必然。

供求变化:供求关系决定了市场的变化

2012年,东南新区这个名词刚在晋城市出现时,便引发多个房企拿地投资,皇城新区、御景龙湾、白水印象、鼎秀华城、沁馨苑、星河湾9号、公园里、景福苑、财富广场,还有限价房、单位团购房等楼盘的相继入市,使得白水东街当时成了楼盘最多,库存最大的区域,但对于市场来说,楼盘越多就代表着购房者选择性越大,从而使得房价在快速增长一段周期后进入半停滞状态,百姓购买需求比较冷淡。由此可见,房价是由供需关系决定的。

有关数据显示,2019年晋城市各县(市、区)人口总数中,城区常住总人口数最高,达50.08万人(见图3),人口出生率达11.78‰,人口自然增长率达9.14‰,创近十年新高(见图2)。人口自然增长率?#23545;?#39640;于沁水县(4.75‰)、高平市(3.67‰)、泽州县(2.65‰)、陵川县(2.45‰)、阳城县(1.96‰)(见图4)。

晋城市城区人口的不断增加,?#32422;?#28040;费欲望和改善性需求还是大?#30475;?#22312;的,从而促使大家对房屋需求量增加,但目前晋城房地产市场在售楼盘寥寥无几,且各项目都进入尾盘期,对于购房者来讲,房源可选空间越来越窄。同理,作为卖方来讲,可售房源稀?#20445;?#33258;然物以稀为贵,当商品房库存量已不足以满足人口需求时,房价上升就成为必然!

图1   晋城市2018年分县(市、区)常住总人口数(单位:万人)

图2 晋城市城区近十年人口出生率与自然增长?#26102;?#21270;情况(单位:‰)

图3  2018年全市各县(市、区)人口自然增长?#26159;?#20917;(单位:‰)

城镇化进程稳步?#24179;?#26187;城市城镇化水平不断提高

中国城市水平只有40%多,而发达国家的平均水平是70%以上,?#35789;?#32463;过改革开放30多年发展,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还是有很大的发展潜力,未来还会有数以干万的人奔向城市,这些进城的人需要住房,住房需求空间非常庞大。2018年末,晋城市居住在城镇的人口140.32万人,居住在乡村的人口93.99万人,城镇化率达59.88%,同比提高0.84个百分点,高于全国(59.58%)0.3个百分点,高于全省(58.41%)1.47个百分点,居全省第四位。从2010年至2018年,城镇人口由116.39万人增加至140.32万人,增幅达20.55%,城镇人口比重由51.04%上升至59.88%,提高8.84个百分点,年平均提高1.11个百分点。

不仅如此,山西省分别于2018年10月17日和2019年1月23日批复同意设立沁水经济?#38469;?#24320;发区和阳城经济?#38469;?#24320;发区,这一政策将不断增强城市聚集?#22836;?#23556;功能,加快晋城市城镇化发展进程,从而推动周边乡镇的人口不断涌入,使得晋城的房价也在不断攀升。

晋城市中心城市棚户区(城中村)不断?#24179;?/strong>

2019年,按照晋城市中心城市棚户区(城中村)总体规划,涉及城区的棚户区(城中村)共有100个,总占地面积约7397公顷,涉及总人口155729人,总建设用地约1928公顷,总建筑面积约1234万平方米;老城更新与保护工程的改造涉及?#27573;?#20026;泽州路以西、景西路以东、新市街以北、书院街以南,占地面积1.7平方公里,涉及东街、西街和北街三个办事处14个社区,常住人口25809人(8117户);2019年晋城城区确定的省、市、区重点工程81项(新建46项,续建35项),总投资610.85亿元,年度计划投资73.65亿元。 

可以说,不论从投资规模,还是项目涉及?#27573;?#26469;看,这是自1997年黄华街改造以来,晋城市城区对城中村改造辐射?#27573;?#26368;大的一次。但近年来,为了解决晋城房地产市场存量问题,土地供应节奏放缓,?#32422;?#22478;中村改造矛盾仍然未解决,致使建设过程中出现拆迁成本高,开发成本加大,从而推动了晋城房价有一定上升。

房地产开发投资仍是拉动投?#25163;?#21160;力

近十年来,房地产已经发展成为我国的第一大支柱性产业,整个产业链不仅仅为保持GDP的高增长做出了重大贡献,更是解决了数以干万人的就业问题。就房地产市场的总体情况来看,中国房地产市场巨大的发展前景,是不可忽略的。

大城?#24615;?#20960;年前,是以房地产作为支柱产?#36947;?#23545;待的,当下大城市的经济发展走上正轨,房地产的支柱产业地位虽然不明显,但仍然在起着举足轻重的作用。而在作为五线城市的晋城来说,房地产仍然是当之无愧的支柱产业。总体来说,三四五线城市产?#24403;?#24369;,城?#24615;?#34880;功能不足,只有依靠房地产来经济的发展。

数据显示,今年,1-4月份,晋城市城区固定?#20160;?#25237;资完成11.0亿元,同比增长36.2%,较1-3月份加快4个百分点。目前,在库项目99个,?#20808;?#24180;同期增加29个。1-4月份,房地产开发投资完成5.8亿元,增长28.7%,较1-3月份回落24.5个百分点,拉动投资16.1个百分点。房地产开发投资仍是拉动投?#25163;?#21160;力。

丈?#25913;?#25512;高房价,你信吗?

丈?#25913;?#25512;高房价其实是个伪命题,不要房子的丈?#25913;?#26377;没有?#30475;?#27010;率上讲,总是有的。再者说,现在的单身女性其中定然有不小的数量自己有房或者说不看重房子,结果不?#19981;?#26159;单身么?

?#27604;唬不?#35768;是不要房子的丈?#25913;?#25110;者单身姑娘们想要“图?#34180;?#30340;其他一些东西,或者高颜值,或者高才艺,或者温柔体贴,或者一心一意……比一套房子更难罢了。

所以,其实,丈?#25913;?#20915;定不了房价,只能决定接受什么样的女婿罢了。

房价一时涨,买房火葬场,都在感慨晋城房价一路飙升,?#21271;?#26032;二三线城市,但我们理性来看,其实房价不是你想涨,想涨就能涨的!它的涨一定是符合客观规律是市场走向的!

最后小编想说,无论房价走势如何,都要理性看待房市,至于什么买房最合适,对于有迫切购房需求的这部分人而言,任何时候都是理想时期,只是在买房过程中要重点关注如何选到理想心仪的房源,根据各自诉求,对比区域、价格、?#20998;?#31561;因素。

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